没有产权证会影响租赁合同法律效应吗?

发布时间:2021-07-27 18:05 阅读次数:
本文摘要:没有生育票不会影响租赁合同的法律效果吗?【案例要旨】本案是住宅租赁合同纠纷,其争议的焦点是1、租赁住宅没有立即取得住宅生产票和消防竣工检查合格证是否影响租赁合同的效力2、不能全面及时遵守住宅租赁合同的责任承担问题。【事件概要】原告(反诉被告)建设公司于1998年8月25日,建设公司与子木公司签订了住宅租赁协议书,发誓建设公司(甲)租赁莲花广场西座的第一层和地下一层。

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没有生育票不会影响租赁合同的法律效果吗?【案例要旨】本案是住宅租赁合同纠纷,其争议的焦点是1、租赁住宅没有立即取得住宅生产票和消防竣工检查合格证是否影响租赁合同的效力2、不能全面及时遵守住宅租赁合同的责任承担问题。【事件概要】原告(反诉被告)建设公司于1998年8月25日,建设公司与子木公司签订了住宅租赁协议书,发誓建设公司(甲)租赁莲花广场西座的第一层和地下一层。从1998年9月1日到1999年3月31日,子木公司(乙)可进入现场开展局部改建和装修,开展设备调整和试营业,从1999年4月1日开始计算租赁期限,租赁期限为5年的年租金为227万元,乙方每年4月1日前和10月1日前各缴纳一次,预付金额为113.5万元,不能按期缴纳租金的,不能在工资期间支付租金的5万分之5的滞纳金确实适当解除合同的话,违约者必须以当年租金总额的2倍作为违约金支付合同者。

协议签订后,建筑公司全面遵守协议,按计划将房屋交付给子木公司,子木公司改建后以子木大厦的名义开业,营业至今。但是,子木公司在1998年9月8日向建设公司支付了50万元的预付款,租金到现在还没有支付,自己的工资租金是794.5万元。

建设公司明确提出以下诉讼请求:1、判决中止建设公司和子木公司于1998年8月25日签订的《住房租赁协议书》,子木公司将其租赁改建的住房使用权返还给建设公司。2、子木公司保险费建设公司租金794.5万元。3、下令子木公司保险费建设公司滞纳金人民币1966387元。

4、子木公司保险费建设公司违约金454万元。5、命令子木公司分担本案诉讼费用。被告(反诉原告)子木公司主张建设公司在没有立即取得住宅生产票的同时,不能立即取消防竣工检查合格证,住宅租赁协议书违反宪法,建设公司不得分担全部责任。

建筑公司未按合同誓言取得适当的法律文件,一起成立的子木餐馆有限责任公司未经工商行政管理部门批准,无法营业,试营业也无法开展。建设公司的不作为已经包括债权人和对子木公司权利的侵害。子木公司没有缴纳租金建筑公司违反合同誓言的,根据法律和双方的誓言,长期保证自己的合法权益的不道德。同时,子木公司明确提出以下反诉催促,1、催促人民法院证实建设公司与子木公司之间签订的《住房租赁协议书》违反宪法。

2、督促人民法院上诉建设公司的诉讼请求。3、人民法院命令建设公司补偿子木公司经济损失人民币17404972.1元(实际6204972.11元,租金454万元,预计3年利润666万元)。4.人民法院命令建设公司支付本案诉讼费用。【审判结论】一审法院指出,原告建设公司与被告子木公司签订的《住房租赁协议书》是双方现实意义的反应,不违反国家法律、行政法规的强制规定,合法有效。

建设公司没有立即取得住宅生产票,但财产权明确,没有争议,不必违反住宅租赁协议书,但对该合同的遵守有一定影响的建设公司应分担适当的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日起开展设备调整和试营业,办理相关公司注册手续,子木公司应知在此期间建设公司未获得租赁票,但2年诉讼期间未主张权利,视为退出适当胜诉权。

其次,由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前,建设公司没有立即取得消防竣工检查合格证,也没有违反《住房租赁合同》。原被告双方对《住房租赁协议书》的遵守不道德,没有不同程度的缺陷,应分担一定的违约责任。根据消防管理的相关规定,消防竣工检查可以开展整体竣工检查,也可以开展局部竣工检查。子木公司接管租赁住宅后,对租赁物开展局部改建和改装,根据适当的规定,也应开展消防申报,通过消防竣工检查后开展月营业。

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但是,子木公司没有得到已经遵守这个义务的证据资料。因此,子木公司指出,建筑公司不能立即取消防竣工检查合格证,导致住宅租赁协议书违反宪法,建筑公司分担全部责任的理由不能正式成立。子木公司作为打算专业从事餐饮行业的承租人,应该比承租人尽更多的义务了解专业从事餐饮行业的特殊要求和特殊流程,本案的事实说明,关于承租人的消防竣工验收问题,子木公司的罪名是主要的,但建筑公司作为承租人,也要分担一定的责任。另外,子木公司作为租赁物的承租人,应告诉租赁物的生育票和消防安全竣工检查合格证不能立即取得,建设公司债权人不道德造成损失时,子木公司应立即采取必要措施避免损失扩大。

子木公司在注册公司的过程中,应该知道上述事实,但子木公司没有证据证明采取了适当的补救措施。根据《民法通则》第一百三十六条第三款的规定,延期支付或拒绝支付租金的诉讼时效期为一年,建设公司于2002年3月向子木公司主张从1999年4月1日开始的住宅租金,但从2000年4月1日开始向子木公司主张租金的证据资料,因此本院只反对建设公司向本院控告之日今的租金和适当的滞纳金。

对于子木公司对租赁物展开的装修翻新,经过评估,装修翻新工程的价格在2002年4月15日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》誓言,租赁期满或其他原因中止本协议时,乙方购买的家具、电器以外的设施和设备不得由原始、使用权由甲方继承。

根据本案件的事实和双方的过失责任程度,关于子木公司租赁物的装饰改建工程,建设公司应当赔偿保险费子木公司100万元。一审法院裁定,1、中止建设公司与子木公司签订的《住房租赁协议书》2、子木公司将其租赁改建的住房在本裁决生效后30天内凌空接管建设公司3、子木公司在本裁决生效后10天内保险费建设公司的住房租金359万41600元6角7分(其中50万元已经继续)和滞纳金(以工资不足的租金为基础,按工资不足的日期每天万分之5计算到实际保险费的日期)4、建设公司在本裁决生效后10天内保险费子公司的住房补偿金5000万元的诉讼中子木公司上诉一审判决驳回裁决,二审法院驳回上诉,维持原判。

【评价意见】本案的审理在处理住宅生产票、消防竣工检查合格证是否影响住宅租赁合同的案例方面具有混合意义。(一)租赁人没有住房生产票,不影响住房租赁合同的效力。根据《城市房地产管理法》第52条的规定,房屋租赁是指房屋所有者作为租赁人将房屋租赁给租赁人,租赁人向租赁人支付租金的不道德。

《城市房屋所有权登记管理办法》第五条规定,房屋所有权证明书是权利人依法享有房屋所有权,占有房屋行使、使用、收益和处分权利的唯一合法证明书。在很多情况下,住宅租赁人没有生育票,明确的原因很多,非常部分是土地转让金已经缴纳,由于政府职能部门的原因,住宅生育票不能立即发行,但住宅所有权明确,没有争议。《合同法》对违反合同的规定比较严格,融合了《合同法》提倡的精神和市场经济的拒绝,对于住宅租赁人没有生育票的住宅租赁合同,不得确认违反合同。但是,对于违法建筑的租赁等情况,应该另行论述。

(二)消防竣工验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。经营性商业住宅的消防设施是否完善,是否有根本的火灾危险等,与公共安全和社会利益有关,消防竣工检查问题与租赁住宅能否每月投入使用有关,因此经营性商业住宅的消防与住宅租赁合同的效力和遵守问题有关。《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日月实施。

该法第十规定,按照国家工程建筑消防技术标准开展消防设计的建筑工程完成时,必须由公安消防机构开展消防竣工检查的竣工检查和经验检查不合格的,不得投入使用。第十二条规定,歌舞厅、电影剧场、酒店、酒店、百货商店、贸易市场等公众拥挤的场所,在使用或开业前,应向当地公安消防机构申报,通过消防安全检查后,可用于或开业。

上述规定应该是法律的强制规定。如果房屋租赁合同的内容违反上述规定,应确认合同的适当内容违反宪法。

联体建筑和整栋大楼一般在全部完成后开展整体竣工检查,如果上述整体建筑完成时间长或其他原因,只租赁其中一部分房屋,可开展局部竣工检查。根据消防管理的相关规定,消防竣工检查可以开展整体竣工检查,也可以开展局部竣工检查,但局部竣工检查没有适当的附加条件。(建筑物整体的消防泵、配管等基础消防设施已经没有等)。

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另外,对租赁物开展局部改建和改装的,应当根据适当的规定开展消防申报,通过消防竣工检查后开展月营业。因此,租赁物的消防竣工检查有时是租赁双方的共同义务。

消防法实施后,租赁合同内容的效力问题应考虑租赁住宅的消防竣工检查问题。本案必须说明的问题(1)有效的住房租赁合同处于非法遵守状态时,双方责任的分担问题。本案中住宅租赁合同重新执行,《消防法》实施后,一审法院确认住宅租赁合同有效,但由于消防竣工检查问题,租赁人开设的餐馆营业执照无法处理,擅自营业受到处罚,租赁合同处于非法遵守状态。本案中有租赁住宅的建筑物整体完成后,必须开展整体竣工检查,但已经没有开展局部竣工检查的附加条件,承租人租赁的住宅又开展了局部改建和改建,一审法院指出必须开展局部竣工检查,同时也没有局部竣工检查的条件,承租人应分担未取得营业执照的主要责任。

因此,双方的损失应根据双方履行合同过程中的过失责任程度确认各自应支出的份额。对于实际损失,应注意确认损失的范围。

根据合同法的规定,合同当事人有义务采取措施避免损失的扩大。没有采取补救措施,看不到损失扩大的部分不能反对。(二)本案中子木公司是否有权不支付房租的抗辩权。

子木公司指出,建设公司没有立即取得住宅生产票、消防竣工验收合格证,一起成立的子木餐馆有限责任公司不能得到工商行政管理部门的认可,不能营业,试营业也不能开展。建筑公司的不作为已经包括债权人,子木公司不支付租金是建筑公司违反合同誓言的,根据法律和双方的誓言,长期保证自己的合法权益的不道德。

根据租赁协议的誓言,建设公司必须取得适当的法律文件。但子木公司对出租屋开展改建和翻新,应开展消防竣工验收,因而能够取得开展营业登记必须的出租屋消防竣工验收合格证书,因此子木公司指出,酒楼不可以取得营业执照的责任全部由建筑公司分担,不交付租金的申辩不能正式成立。


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